Solicitar documentación anterior a la firma del contrato compraventa
El comprador antes de firmar el contrato de compraventa puede exigir que se le entregue esta documentación:
- Una nota explicativa sobre el precio y forma de pago cuyo contenido debe indicar:
a) Precio de venta de la vivienda conforme a lo establecido en el artículo 2 del Decreto 218/2005, así como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos, así como la forma de pago.
b) En el caso de preverse aplazamientos del precio, el tipo de interés aplicable y la tasa anual equivalente mediante un ejemplo representativo, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas.
c) En el caso de preverse la posibilidad por parte del consumidor de subrogarse en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará el notario autorizante de la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito. En especial, si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización y las comisiones por subrogación y amortización anticipada.
d) Períodos de validez de cualquiera de las anteriores menciones.
e) Lugar, fecha y firma.
- El propio contrato de compraventa para que pueda revisarlo con detenimiento antes de su firma. Debe de contener:
a) Identificación de las partes, del comprador y del vendedor, figurando, al menos, nombre y apellidos, edad, domicilio y NIF, CIF, y en el caso de sociedades declaración de que la persona que firma es su apoderado o representante legal.
b) Reconocimiento de la capacidad legal para actuar de ambas partes.
c) Identificación de la vivienda objeto de la compraventa, con aporte de planos y memorias de calidades, especificándose sus linderos, descripción y valoración de los posibles anejos, superficie propia (útil y/o construida).
d) Mención de la escritura de propiedad, referencia registral y estado de cargas (hipotecas, embargos).
e) Precisar si en la venta se encuentra incluido o no algún tipo de mobiliario, debiéndose, en su caso, detallar el mismo.
f) Condiciones de la compra, figurando su precio exacto y detallado con desglose de los impuestos.
g) Posibilidad de desligarse del contrato y bajo qué condiciones y requisitos.
h) El momento de entrega de las llaves.
i) Forma de pago, especificando las entregas, cantidades, plazos y reparto de los gastos.
j) Indicar quién va a satisfacer los gastos del contrato, así como los impuestos que pudieran derivarse de la operación de compraventa.
k) Declaración de sometimiento a los Tribunales de la localidad donde radique la vivienda.
l) Firma de todas las partes contratantes.
- Copia de todas las licencias administrativas o actos administrativos equivalentes necesarios para la utilización u ocupación de la vivienda.
- En las viviendas en régimen de propiedad horizontal y, en caso de existir, copia de los Estatutos y, en caso de estar ya aprobadas normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, con indicación de la cuota de participación que corresponde a la vivienda y certificado emitido por el secretario de la Comunidad sobre el estado de deudas del transmitente de la vivienda con la Comunidad.
- Los seguros y garantías con que cuente la vivienda y los bienes instalados en ella. En el caso de tratarse de bienes o instalaciones del edificio, las garantías se entregarán a la comunidad de propietarios que se constituya.
- El Libro del Edificio que, en caso de tratarse de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, se entregará a la comunidad de propietarios que se constituya. Está formado por los siguientes documentos:
a) Acta de Recepción de la obra.
b) Licencia de primera ocupación es un documento administrativo que acredita la idoneidad de la vivienda para el uso al que se destine. Tenga en cuenta que sin este documento no tendrá acceso a los suministros básicos (agua, electricidad, etc.)
c) Relación identificativa de los agentes que han intervenido durante la ejecución de la edificación.
d) Boletines de instalación para la contratación de energía eléctrica y agua potable.
e) Garantías facilitadas por los fabricantes o suministradores sobre aparatos, máquinas y equipos de los que esté dotada la vivienda.
f) Garantías y seguros a los que esté obligado el promotor por las estipulaciones contractuales.
g) Manual de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
- Declaración de si el edificio o urbanización y la vivienda disponen de las acometidas de los suministros previstos por red.
- Instrucciones relativas a la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Certificación de encontrarse el transmitente de la vivienda al corriente en el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, emitido por la entidad local competente.
Toda esta documentación debe ser conservada para ulteriores transmisiones de la vivienda, sin perjuicio de los deberes establecidos por el artículo 16 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y en las normas que le sean de aplicación.
Si por la fase en que se encontrara la construcción de la vivienda, alguna de la documentación anterior no estuviera aún disponible, se recogerá el deber del vendedor de entregarla al consumidor con la mayor diligencia posible.
Contratos tipo, las condiciones generales de contratación y cláusulas abusivas
Cuando una misma empresa lleva habitualmente contrataciones con muchos consumidores no puede negociar cada uno de los contratos, por lo que opta por redactar contratos tipo en los que la otra parte se limita a aceptar o rechazar la oferta realizada sin posibilidad de modificarla (art. 80 del R.D. Legislativo 1/2007).
Las cláusulas no negociadas individualmente deben ser claras y sencillas, sin reenvíos a otros documentos que no se faciliten previa o simultáneamente. En caso de duda sobre lo que quiere decir una cláusula deberá interpretarse de la manera más favorable al consumidor.
Las condiciones generales de contratación son cláusulas abusivas cuando causen un perjuicio importante en los derechos y obligaciones de una de las partes (art. 82 R.D. Legislativo 1/2007). Los artículos 82 a 91 ofrecen un listado de cláusulas abusivas. No obstante, un juez puede declarar abusivas otras cláusulas. Apreciado el abuso, la cláusula será declarada nula, es decir, se tiene por no puesta en el contrato. Por ejemplo las siguientes:
-“El comprador correrá con los gastos de la declaración de obra nueva, constitución de propiedad horizontal y posibles hipotecas que se constituyan”.
Se trata de gastos relacionados con la preparación de la vivienda para que esta
Sea utilizada como tal; en su mayor parte son trámites administrativos y de gestión, tales como la declaración de obra nueva o la creación y puesta en marcha de la comunidad de propietarios, y su coste no puede ser trasladado al consumidor, corresponde al vendedor. También debe rechazar aquellas cláusulas que le obliguen a asumir los costes de constitución de hipoteca y sus intereses. Si el constructor o promotor necesitan financiación para proceder con su negocio, no es el comprador quien debe asumir el coste de dichos créditos.
-“En el momento de la entrega, el comprador se compromete a subrogarse en la hipoteca que exista sobre la vivienda, aceptando las condiciones financieras pactadas en la misma. Podrá cancelarla a su criterio, aceptando asumir los gastos que de ello se deriven”.
Es posible que la vivienda que compremos ya esté hipotecada o se hipoteque mientras se construye. En estos casos, tenemos plena libertad de aceptar o no la hipoteca que ya exista. Si decidimos rechazarla y buscar la financiación por nuestra cuenta, no estamos obligados a asumir los costes de la cancelación de la primera hipoteca.
-“La fecha prevista de entrega será el tercer trimestre del año 20XX. Dicha fecha es meramente indicativa, pudiendo variar en función de la evolución del proceso constructivo”.
Es posible que el contrato que nos propongan no determine con precisión la fecha de entrega de la vivienda, por ejemplo omitiendo una fecha concreta, indicando que la fecha es aproximada o meramente indicativa, o derivando el momento de la entrega a lo que resulte de otros procedimientos (por ejemplo: entrega de la licencia de primera ocupación) Pues bien, si el comprador cumple con sus compromisos de pago puede exigir que la vivienda se entregue en la fecha consignada en el contrato, a pesar de que ésta sea meramente orientativa. Cualquier retraso que no sea por fuerza mayor permitirá exigir responsabilidad a la empresa vendedora. Rechace el contrato que no precise la fecha de entrega y compruebe si alguna publicidad se refiere a este punto.
-“El comprador autoriza a que el vendedor realice aquellos cambios en el proyecto que vinieran justificados por motivos técnicos, jurídicos o comerciales”.
En este sentido, comprendiendo que puede haber factores que exijan pequeños cambios en la ejecución de la obra, no debemos aceptar modificaciones de las características de la vivienda comprada, salvo que las mismas se justifiquen por causa de fuerza mayor.
Podemos impugnar dichas modificaciones aunque parezca que el contrato no nos lo permite. Si dicha impugnación no fuera posible, podremos reclamar por la depreciación que haya sufrido la vivienda.
Si fuese necesario cambiar el proyecto de obra por causas diligentemente no previsibles, el promotor deberá comunicarlo al comprador, quien deberá aceptar el sobreprecio que en su caso se produzca.
-“El comprador deberá comunicar cualquier desperfecto en un plazo no superior a los 15 días desde la entrega de la vivienda, transcurrido dicho plazo, la empresa vendedora no aceptará reclamaciones por este motivo”.
La Ley de Ordenación de la Edificación marca unos plazos claros de garantía:
· Anual, sobre vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra (visibles).
· Tres años por vicios o defectos de instalaciones (luz, agua, gas...) que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
· Diez años (o quince, según el caso y el Art. 1.591 del Código Civil) sobre los vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Cualquier imposición de plazos distintos se entenderá abusiva, pudiendo el consumidor reclamar cualquier defecto que se manifieste dentro de dichos plazos.
-“El comprador está obligado a elevar a público el presente contrato, compareciendo en el lugar, fecha y hora designada por la parte vendedora”.
El comprador tiene derecho a elegir el notario de su confianza. Esto le permite la participación de un profesional muy cualificado en la operación de compraventa.
-“El comprador abonará a la parte vendedora el importe correspondiente a los gastos de enganche, acometida o cualquier otros relacionados con los suministros del inmueble (agua, electricidad)”.
La vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad y al precio establecido en el contrato. Si una vivienda no dispone de los suministros básicos (agua, electricidad, gas, …), no puede ser calificada como tal. Por ello, es la empresa vendedora quien ha de asumir los gastos de establecimiento a los accesos a los suministros generales de la vivienda, sin que, de forma posterior, pueda repercutirlos al comprador alterando el precio de compra pactado.
Formalización del contrato de compraventa
Para adquirir la finca debes preparar el contrato de compraventa que se formalizará por escrito en documento privado. Para ello, deberás seguir los siguientes pasos:
1.- Elevar el contrato privado a la categoría de escritura pública: la firma de la escritura de compraventa es el momento culminante de la adquisición de la vivienda; llegado ese día habrá que abonar la totalidad o el resto del precio de la vivienda comprada, para que el comprador pueda recibir las llaves del inmueble. Este trámite se lleva a cabo en presencia de un notario que se encargará de dar fe pública de la legalidad de la operación.
Recuerda que antes de firmar, deberás haber leído íntegramente el documento, y que estás en tu derecho de solicitar todas las explicaciones que consideres oportunas. El notario puede asesorarte sobre los requerimientos legales que implica el documento de escritura pública, así como aclararte todo tipo de dudas.
2.- Pago de los Impuestos e inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad: en la mayoría de los casos suele ser la propia notaría o gestoría la que se encarga de llevar a cabo estos trámites.
La inscripción en el Registro de la Propiedad representa una garantía ya que aporta un efecto jurídico de gran importancia práctica, que es la eficacia de la adquisición frente a terceros. Dicha eficacia frente a terceros implica que el comprador no se verá afectado por cargas o problemas jurídicos que no estaban reflejados en el Registro de la Propiedad en el momento de inscribir la vivienda comprada a su nombre.
3.- Dirigirse al Catastro para inscribirse como nuevo propietario de la vivienda.
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