Consejos antes de comprar una vivienda

Viviendaysuelo

Introducción

Aunque estamos pasando por una etapa difícil, debido a la crisis, seguimos los consumidores buscando y adquiriendo viviendas, eso sí, en un menor número. Este artículo lo escribo como instrumento que pongo a disposición de todos y  todas que se embarquen en la ardua tarea de buscar y comprar la casa de sus sueños. Porque es importante saber que existen leyes que los protege ante los posibles abusos y fraudes.

Primero tienes que localizar la casa o piso que te gusta, cosa que no es nada fácil. Pueden pasar varios meses, pero lo importante no es desesperar. Pues lo que vamos adquirir es un bien muy valioso, no sólo por su precio, sino porque vas a disfrutar y a desarrollar vuestra vida en ella. Por lo que aconsejo la prudencia y mucha información sobre la finca que vamos a comprar.

Obtener información del inmueble

El Decreto 218/2005, por el que se aprueba el reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía, establece con carácter general el contenido que debe tener toda oferta o promoción de venta. Además, también debe contener el período de validez de dicha oferta o promoción. Los datos que deben recogerse son los siguientes:

- Si la vivienda se encuentra:

·         En proyecto de construcción, es decir, las obras ya se han iniciado y cuenta con la respectiva licencia,

·         En construcción es aquella que dispone del correspondiente anteproyecto, proyecto básico o de ejecución visado por el colegio profesional competente o, en su caso, por la Administración; o

·         Construida.

- Ubicación de la edificación.

- Datos identificativos del promotor.

- Número de viviendas.

- Si se describen las estancias de la vivienda o descripción general y los anejos vinculados, se deberá indicar su superficie útil.

- Si se menciona el precio de venta de la vivienda, se deberán indicar también los tributos y otros gastos que deba pagar el consumidor. Los impuestos que gravan la adquisición de la vivienda son:

·         el Impuesto de Valor Añadido (cuando la transmisión la realice el promotor) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (cuando la transmisión sea entre particulares o se trate de una segunda transmisión),

·         el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (se abona cada vez que se suscribe por ejemplo, un documento notarial. Su importe dependerá del precio de la vivienda que se haga constar en la Escritura Pública),

·         el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -Plusvalía- (se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, y que corresponde abonar al vendedor).

Grava la propiedad de la vivienda el Impuesto de Bienes Inmuebles.

Los gastos son:

·      los notariales por la redacción de la escritura pública de compraventa de vivienda. El importe dependerá del precio de la vivienda y de los folios en los que se extienda la escritura, y los del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura pública de compraventa. Para inscribir la compraventa, debe acompañar al original de la escritura, los resguardos de haber liquidado los impuestos correspondientes.

- Cuando esté prevista la entrega de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, se mencionará expresamente que las cantidades anticipadas se garantizarán conforme a la Ley (Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y también se recoge en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de  Ordenación de la Edificación); el nombre de la entidad garante, número de la póliza correspondiente, la existencia de una cuenta bancaria especial y exclusiva para los ingresos y su código cuenta cliente.

Deberá indicarse si el dinero se entregará como señal, como parte del precio o como parte del precio y señal. Existen dos tipos de arras o señal: confirmatorias y penitenciales:

·         Las arras confirmatorias, consisten en la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio final de la vivienda por lo que tanto comprador como vendedor se confirman uno su intención de comprar y otro su intención de vender.

·     Las arras penitenciales, consisten en la entrega de una cantidad de dinero (a descontar del precio final) por una opción de compra. Reguladas por el artículo 1.454 del Código Civil en este caso, a diferencia del anterior, las partes, comprador y/o vendedor, pueden retractarse, en cuyo caso, el comprador perdería la cantidad entregada si es él quien renuncia y el vendedor se vería obligado a devolver el doble del importe percibido si la operación no se lleva a cabo por culpa suya.

- El derecho del consumidor a que se le entregue copia del Documento Informativo Abreviado para viviendas en construcción, en primera transmisión; o la Nota Informativa en venta en segunda o ulteriores transmisiones, entregándose de forma gratuita y conforme al modelo normativo.  

La información debe estar recogida en el anuncio publicitario

Todo lo mencionado anteriormente debe aparecer tanto en folletos, anuncios etc. que de la promoción se lleven a cabo como reclamo para la contratación. La oferta, promoción y publicidad de los productos destinados a los consumidores deben ser objetivas y ciertas, de forma que no puedan inducir a engaño sobre las características y condiciones de adquisición. La Ley 34/88, de 11 de noviembre, General de Publicidad, determina como ilícita la publicidad  engañosa y desleal. De acuerdo con la Ley 18/2007, de diciembre, del derecho a la vivienda, las características esenciales que debe reunir la publicidad son:

·     La oferta, la promoción y la publicidad dirigidas a la venta de viviendas debe ajustarse a los principios de veracidad.

·         No puede ocultar datos fundamentales de los objetos a los que se refiere.

·         No puede inducir a los destinatarios a ningún error con repercusiones económicas.

·    El comprador puede exigir ulteriormente, aunque no figuren expresamente en el contrato de transmisión, los datos, las características y las condiciones relativas a la construcción, la situación, los servicios, las instalaciones, la adquisición, la utilización y el pago de las viviendas que se incluyen en la oferta, la promoción y la publicidad.

·     No se pueden comercializar ni publicitar inmuebles por cuenta ajena sin tener previamente la correspondiente nota de encargo.

Todos los datos que constan en la publicidad serán exigibles aun cuando no figure expresamente en el contrato celebrado (art. 61.2 Real Decreto Legislativo 1/2007, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios y otras leyes complementarias).

Verificar datos de la finca

Tanto si la vivienda que te gusta es nueva como de segunda o ulteriores transmisiones, puedes realizar algunas comprobaciones previas a la compra:

- En el Registro Mercantil puedes verificar los datos de inscripción de la promotora o constructora (domicilio social, capital social, etc.).

- En la promotora o constructora solicita una copia de las pólizas del seguro que le exige la Ley de Ordenación de la Edificación en función de los diversos daños que puedan aparecer.
- Acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca, y verificar si tiene algún tipo de cargas, es decir, que no tiene embargos o hipotecas. Si existieran tales cargas, será necesario cancelarlas previamente pagando las deudas garantizadas con las mismas. Además de conocer quién es el propietario del inmueble.La comprobación de la situación registral se realiza solicitando en el Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple o una certificación registral, siendo recomendable ésta última por suponer una mayor garantía para el comprador.
- En el Ayuntamiento le informarán sobre el estado de pago de los impuestos municipales y del impuesto de plusvalía. Si la finca está en proyecto de  construcción constata que la licencia de construcción ha sido solicitada y concedida.

- En el catastro tendrá la descripción de la finca.

- Determinar el estado de ocupación del inmueble (podría estar alquilado), comprobar si está al día en el pago de los recibos de la comunidad de propietarios, solicitando un certificado a la comunidad. Comprobar si hay prevista alguna futura obra por la que se ha de realizar un desembolso económico importante (instalación de un ascensor, etc.)
- Pedir al propietario los últimos recibos de los suministros y del Impuesto de Bienes Inmuebles.
- En caso de que la finca esté hipotecada, es conveniente dirigirse a la entidad financiera junto con el propietario para comprobar el estado de la deuda y estudiar la posibilidad de subrogarnos en la misma. 

- Visitar varias veces y a diferentes horas del día la vivienda y la zona donde este situada.

- Si la vivienda tiene trastero, garaje u otras instalaciones anejas, no deje de visitarlos.
- Asegúrese de la superficie real de la vivienda: la que le indiquen muchas veces incluirá participación en zonas comunes.
- Valore la iluminación y compruebe el funcionamiento de los servicios esenciales. Preste atención a la existencia de grietas, humedades o desperfectos.
- Desconfíe ante cualquier actitud o circunstancia que permita sospechar que la vivienda está habitada por personas que desconocen la intención de venderla.
- Solicite información al conserje y/o vecinos sobre la vivienda, el edificio y las relaciones de vecindad.

- Si la vivienda te la enseña una inmobiliaria, seguramente te hará firmar un papel por habértela mostrado. Lee atentamente ese papel, porque puede ser que lo que estés firmando realmente sea un contrato que en caso de comprar la vivienda tengas que pagar un tanto por ciento a la inmobiliaria.